江口様

今日は。
友人の方と、投資話が盛り上がっておられる様子ですね。

さて、ご質問の件、結論から申し上げますと、
個人の３名連名、会社設立しての法人名義、いずれも、設定が可能。
銀行口座開設も、連名での設定が可能です。
いずれにおいても、特に大きな違いはないです。

どの方法にメリットがあるか？　リスクが大きいのはどちらか？
その内容を検討するのは、３名が、今後、どのように、運営していくのか？によって
アドバイスの仕方が異なります。
詳細は、正式に、弊社の視察ツアーを申し込みいただき、
具体的に、話を進める中で、お話したいと思います。

注目されています、SH3233の物件が、10月まで残っていることは、
まず、ないと思います。もし、残っていたら、何か課題があると思いますので、
お薦めできない物件となります。

似た内容の物件が見つかると良いのですが、
もし、今回の４０万ドル台の価格に注目されていれば、
実際に購入に踏み切る際、地域性に満足されないかもしれませんので
こういう土地が広く、将来性を考える物件が良いとなれば、ご予算は、５０万ドル〜６０万ドルは
考えていただいた方がいいかもしれません。
ただ、予算面は大事だと思いますので、３名が考えられる予算内にて
お得な投資ができるよう、アレンジし、物件案内をさせていただきますので
ご安心下さい。

とにかく、オークランドは、土地が高くなってきており、平均的なサイズの３ベッドルーム
デザインも全く同じ。そんな家がMt Edenに建っているか、Hendesonに建っているかで
２０万ドルも異なるという状況です。

ところで、この週末にご案内したお客様が、日本でHSBCの口座を開設。
長年取引しており、今回、オークランドに来て、オークランド支店にて、口座を開設された方がいます。
もちろん、観光で訪問されていますので、ワークビザなど各種ビザは持ち合わせておられません。
日本側からの指示で、オークランドでは開設できているのですが、
そういう方法で、HSBCでの開設もできるのではないかと思います。

ただ、不動産投資をする際、NZの銀行を利用した方が、便利で、維持費もお得という面があると
思います。　まだ、予約は取っていませんが、ANZ、ASB　あたりで、口座開設のアレンジが
弊社では可能です。もちろん、HSBCもできると思います。

では、失礼致します。

2011年06月20日 (月) 19時03分

江口様

フライトお疲れ様です。
さぞかし、日々、緊張と責任の高いお仕事につき、お疲れのことでしょう。
頭脳ももちろん必要ですが、健康、体力を維持できてこそ、仕事がこなせる
職種なので、どうぞ、日々、栄養を取り、がんばって下さい。

NZへの興味を持ったきっかけは何かわかりませんが、
国際化社会の中で、ほんとに、ここは、穴場の国です。
まだ、一度も来られたことがなければ、ぜひ、訪問を実現し、
将来のご自身の人生設計の参考にして下さい。

ご友人、叔母様・・・と共同で、計画を成し遂げる環境にあれば
何でもチャレンジできることでしょう。

具体的な計画が決まられましたら、また、声をかけていただければ
うれしく思います。

2011年06月20日 (月) 19時02分

江口様

出張ご苦労様です。
アンカレッジ・・・なつかしい！！！
私は、昔、ルックJTBのパッケージツアー専門の添乗員をしていました関係で、
当時、まだ、ヨーロッパ行きが直行のない時代。
全てアンカレッジ空港経由で旅をしておりました。

数回、外に出たことがあるだけで、ほとんどは、空港内のトランジットのみの訪問でしたが、
空港で勤務するカフェテリアの日系人のおばさんと顔見知りになり、よくおまけしてもらいました？！
・ ・・といいますのは、ヨーロッパの帰り、ツアーのお客様をはじめ、私も含めみな日本人は、
和食が恋しい時期。決しておいしいとはいえない味なのですが、そこのカフェで売っている
きつねうどんをトランジットの合間にほおばって食べた思い出ある地なのです。

直行便の開設と共に、アンカレッジ経由がなくなり、あの日系人のおばさんたちは
職を失っているだろうなあ・・・としばらく、心配していた思い出もあります。

江口さんは、どんなお仕事をされているのでしょうか？
エンジニア系ですか？それとも、水産関係の仕入？？？
アンカレッジに行く仕事って何かな？て興味を持ちました。

・ ・・と余談が多くなってすみません。

質問の回答ですが、銀行でのジョイント口座は、誰とでも可能です。
こちらは、結婚をしないカップルが多く、子供がいても、パートナー関係に留まり
そういう意味では、赤の他人同士となるのですが、氏名の異なる二人でジョイント口座の開設が
できる国なのです。

では、出張がうまくいきますように。道中気をつけてお帰り下さい。

2011年06月20日 (月) 19時02分

ご友人との共同名義での購入について

共同名義にての購入は可能です。
夫婦、親子、親戚、友人、会社名義など、どなたとでも可能です。

単独での購入は厳しいが、誰かと共同での購入であれば資金的に楽なので
NZ不動産購入が実現する。
お二人の信頼関係が築いていれば、良いことでしょう。

家の内容は、広い土地の物件を買って、将来分割して個々に所有。
この場合、現時点で、一戸しか建っていなく、将来土地分割をして
２戸目を新築する。
その費用と誰がどちらを所有するかが課題となるかと思います。
常識的に、新築の家を誰しも所有したい気持ちが出てきます。
その辺の拘り、お二人の協力があれば、スムーズに行くかと思います。

上記の観点の他に、あくまでも、賃貸運営する上で効率の良い住宅を選択し、
将来その家を売却して得た利益を折半し、それぞれが自由に資金を使う
としても良いかと思います。

お金に観点をおかず、投資しながらも、NZで、家を持ち、隣同士で
仲良く、暮すことも視野に入れてというのであれば、コメントされている
ように２軒建てられる家の選択も良いですし、仮に賃貸運営の家は家として
購入運営していき、お二人が暮すという時点で、家を売却して、好みの家を
隣同士で再度購入というのも理想的です。

では、以上、質問回答でした。

６月の訪問は、無理でしたか・・・NZ航空の特別価格があったので、残念ですね。
８月は、季節的には、冬ですが、後半だと春の気配がしているかもしれません。
10月ですと、９月からのラグビーワールドカップに訪問する方達の影響で
宿泊先が高い、特に10月前半だと影響があるかと思います。
基本的には、繁忙期になり、９月までより、航空運賃、ホテル共に、高くなっていく時期です。
今年は、ラグビーワールドカップがありますので、少々流れが異なってくるかもしれません。
10月より、１２月の前半に計画された方が無難かもしれません。
一応、季節的、イベント的な環境の影響もコメントさせていただきました。

OCI　一色良子

2011年06月20日 (月) 19時01分

お邪魔致します。
早速ですが、質問の回答を次の通り、コメントさせていただきます。

ANZ東京とAKLでの開設の違い。
口座維持費については、どこで、開設依頼をしようが変わりはありません。
NZでは、普通口座の中でも、預金型の口座と、お財布代わりに使用する
エブリディー口座があります。
ついている名称が各銀行によって異なるので、省略しますが、
口座番号で説明した方が今は、わかりやすいと思いますので
次のとおりご説明いたします。

基本になる口座＝普通預金口座の番号末尾が００．
これが、財布かわりになる出し入れ自由の口座です。
利子は、１％内。
末尾が、０５の口座は、預金要素がある口座、利子は、２％前後。
今すぐ使用する予定はないが、３ヶ月以内には、又は、もう少し長いかもしれないが
近々使用する予定。上記００の口座に入れておくより、少しでも利子がつくのでお得。
ジョイント口座・・・夫婦、親子、親戚など主に設定。こちらも上記００の口座と同等の内容。
ビジネス口座・・・会社運営している場合、ビジネス上の口座も枝分かれして設定が可能。
長期定期型口座・・・３ヶ月〜１年、３年、５年、１０年の設定。
日本と異なり、長期になるほど、利率がよいか？・・・そうではないNZ.。
一番よい利率は、３ヶ月定期、又は、キャンペーンをしていた場合、５ヶ月か６ヶ月の定期が
率が良い。５年間は、絶対出し入れしないだろうと思っていても、５年定期の利率が悪い場合があり
小まめに定期を設定し、満期が来て、再契約を繰り返す方がお得な場合があります。
１年単位で預金を考える日本人にとって、３ヶ月や６ヶ月でころころかわるのも最初は
慣れない、めんどうである？　０．１％内の利率の日本なので、NZのどの利子も大変お得なわけでありますが
利率を確認しながら、設定しますと、更なる利益が得られて非常にお徳です。

もし、英語での会話に問題がなければ、一番いいのは、NZこちら現地に来られて、銀行に行き、口座開設をする。
手数料は誰からも取られず、処理が可能。

英語にはちょっと不安・・・となりますと、ANZ東京支店で９０００円支払って口座開設。
しかし、口座開設は設定してくれますが、こちら現地の支店に訪問し、キャッシュカードの取得及び暗礁番号の設定。
上記で説明しました、口座の詳細の設定を打ち合わせる必要があります。

従い、いずれにしても、英語力が必要となります。
ANZ東京は、看板は同じANZですが、全く別会社となり、問い合わせしても、回答ができず、NZにて
問い合わせするように言われます。
仮に、対応してくれたとしましても、何らかの手数料がかかる場合もあります。

弊社では、ロングスティと称し、オークランドにて３ヶ月以内の滞在中の生活サポートの中で
銀行や各種関係機関への同行、通訳という形で、対応をさせていただくことはあります。
従い、銀行口座開設の立会いで、有料設定させていただくことも可能ですが、
次の視察ツアーの参加をしていただければ、それの中に銀行へのご案内も含めて設定することが可能です。

３時間内視察・・・NZ$３００＋GST（１５％）
不動産購入に対する基本的な準備、必要内容の説明。実際の物件を２〜３軒案内。
上記の費用には、車での案内、ドリンク代、物件案内資料が含まれます。
視察の前後に銀行へご案内。
オークランドの地域性、家の形態について、投資運営方のアドバイスをしております。
大人２名まで同額。３名以上の場合は、別途相談。

無料での案内にも限界があり、単にインテリアを参考にしたかったということで、お問い合わせいただく
実態もあり、最初の頃は、赤字も多々ありました。
それゆえ、有料視察を設定させていただいております。３時間では少ないということであれば
６時間コース、ランチ付、５００ドル＋GSTの設定もあります。
一方、購入の意思があり、訪問時に家を選びたいとなれば、無料で案内させていただいております。

購入には、弁護士を通じて契約書交換が必要ですので、弁護士の紹介、住宅ローンのコンサルタントの
紹介は、無料で行っております。
通訳、同行が必要な場合は、５００ドル〜１０００ドル＋GST内の手数料を頂戴しております。

ページを替え、ご友人との共同購入についての質問回答をさせていただきます。

2011年06月20日 (月) 19時01分

江口様

台風が接近しているようですが、影響ないでしょうか？
外出の際は、気をつけて下さい。
こちらも、雨が多く、台風並みの風雨ですが、すっかり慣れて、うまく
雨とつきあっています？！

さて、銀行口座の開設の件ですが、不動産購入及び住宅ローン取得希望なしで
口座だけの開設がHSBCで可能かどうか、調べる必要があります。
以前は、Noでした。
しかし、ANZ,　ASBなど他の銀行は弊社推薦があれば、受けてくれるかも
しれません。　BNZは、以前からNOでしたので、今も、１年間のビザを提出しない限り
無理かと思います。

従い、一度、銀行と相談した上で、ご案内できるかどうかの回答をさせていただきます。

窓口の係員に問い合わせても、話が進展しませんので、
キーパーソンと連絡を取り、あらゆる角度より、交渉をしてみますので、
少しお時間を下さい。

尚、訪問時期は決定されましたでしょうか？
６月は来れそうでしょうか？　それとも、８月でしょうか？
銀行との交渉において、時期も言った方がいいので、もし、目処がたっておられましたら
教えて下さい。

OCI　一色良子

2011年06月20日 (月) 19時00分

江口様

今、NOZAKIアセットマネジメントのウェブを拝見しました。

以前、見たことがあるウェブだと思う気持ちもありますが、ちょっと記憶が定かではありません。
しかし、内容を拝見しますと、NZのサポーターは、村上氏か、加藤氏、西村氏、マイケルという
日本語を話すNZ人のいずれかと想像します。
ひょっとしたら、別の方かもしれませんが、大なり小なり、ハウジングニュージーランドの物件を
販売し、NZでの不動産投資をお薦めし、最もらしい理由をつけて、サポート料を取って
ビジネスを展開している方達だと思います。

日本で、情報が少なく、英語も苦手・・・という方達にとっては、良いサービスになることでしょう。
高い費用ですが、自己でできないので、支払うのも、仕方がないこと。
ただ、私としては、不動産売買業を専門とし、関連する、銀行口座の開設、住宅ローンの設定などの
サポートは、お手伝いする内容によって、前後しますが、５００ドル〜１０００ドル以内の範囲。
時として、あまり、時間がかからない内容は、無料でお手伝いすることもあります。
そんな状態ですので、一人１５万円、２人で２０万円の数字を見て、正直びっくりしております。
その他のサポート料も確認しておりますと、例えば、遺言書作成＝３０００ドル。
キャア〜と悲鳴を挙げたい気持ち？！

私は、いつも無料で弁護士に紹介しておりました。そして、弁護士に支払う費用は、
約５００程度の金額となります。
２５００ドル・・・良いビジネスですね！！！
もちろん、英語が話せない方でしたら、遺言書の内容を通訳し、事務所まで同行する
時間と労力を考えても、高めに計算しても１時間NZ$１００〜２００としても、
せいぜい、２時間か３時間拘束で、２００ドル〜６００ドル程度。

話は元に戻しますが、ハウジングNZの物件への投資は、日本人にとって、夢のような投資運営です。
順調に行けば、利率はいいし、得した気分になります。
しかし、多くの方々は、この物件を手放したいとした時、彼らは、売りっぱなしのサービスなので、
売りたくても売れない状況が続いています。

政府公認の公団住宅・・・と聞きますと、非常に日本人としては、信用します。
しかし、実態は、低所得者、難民の方々への住まい提供。
新築の時は、それなりにきれいで、価格も手ごろなので、つい、日本人は、投資されます。
しかし、数年もすれば、スラム化して、１０年、２０年、契約期限が切れた際、家を売却したくても
一般人は、その家を購入しません。同じような投資家を探さないと売れない。
じゃあ、その買い手を捜す際、この会社が売ってくれるかというと、連絡が通じなくなり、
連絡が取れても売るのが難しいという回答。
困り果てて、私のような不動産販売へ相談に来られますが、我々は、この手の投資家を
常に出会えているわけではありませんし、まずは、一般人には、自己の住居として買ってもらうのは
非常に難しく、地域も遠いので、ローカルのNZ人セールスマンも、引き受けない実態があります。
営業するにも、テナントが住んでいるので、オープンホームができない。
できても、室内は荒れ放題のことも多く、数字を追っている投資家とはいえ、買う気にならず
新築の物件が他にある中、中古物件の家へ投資することは少ない実情があります。

・ ・・ともし、江口さんが、少しでも興味を持っておられては・・・と思い、コメントさせていただきました。

東京にお住まいでしたら、HSBCへ行くチャンスはあるかと思いますので、
近々、NZへ訪問し、不動産投資を計画しているので、ローンについて、説明を受けたいと相談されると良いでしょう。
先方が、NZのことはNZ現地で・・・と言われましたら、オークランドで設定することのお手伝いを
させていただきます。有料となりますが、上記でご案内した１０００ドル内での費用で
銀行への同行、開設、住宅ローン設定の通訳をさせていただきます。
残念ながら、家の購入に至らない場合は、特に、HSBCに拘る必要はないと思いますので、
別のNZ国内の銀行の開設も試みると良いと思います。

海外送金に関しましても、効率の良い両替商がNZにはあります。
また、東京オフィスも備えている,カーレンシーオンラインという会社があります。
ウェブアドレスを、覚えていませんので、お手数ですが、弊社ウェブサイトのトップページ右下を
クリックして、ご覧下さい。www.oci.co.nz

転勤などで、移動していなければ、星野さんという男性が責任者として勤務されています。
以前は、オークランドに勤務されていた方です。
電話でのサポートもあるので、それを利用されるのも良いでしょう。

では、この辺で失礼致します。

2011年06月20日 (月) 19時00分

銀行口座の開設について

現在、こちらオークランドのBNZ銀行などは、
１年間の滞在ビザを提示しないと口座開設を受け付けてくれません。
ANZやその他のメインバンクについても、条件付が多く、
外国人が簡単に口座を開設できない状態が続いています。
かれこれ、３年〜４年になるでしょうか？マネーロンダリングの事件が発生して依頼
敏感になっています。

しかし、弊社の方で、ご推薦したり
不動産取得のためのローンを設定した場合は、ビザの提示なくとも、
開設が可能です。

ANZ当りは、留学、長期滞在用ということで、東京支店など日本において
NZでの口座開設を有料で行なっています。
最近の価格は存じませんが、５０００円〜１００００円程度手数料を取ると思います。
銀行キャッシュカードの発行は、日本では行なっておらず、NZにて手続きを取る必要があります。

基本的に、こちらの口座維持は、無料ではなく、月間チャージと利用分がチャージされます。
内容は、プランによって異なりますので、一言で、いくらとはいえないのですが
５ドルから３０ドル内及び、１回の振込みや、小切手の使用などで、５０セント〜１ドルの手数料。

東京にお住まいですので、HSBCに相談されるのがベストかと思います。
オークランド支店もありますが、円ローンに関しては、日本語で、東京にて、説明を
受けておくほうがよいと思います。

余談ですが、HSBCの東京に問い合わせ、万が一、担当者が、オークランド在住の
不動産会社ベイリーズ、村上弘人を紹介してきましたら
その際は、無視といいますか、既に別のエージェントに相談しているというコメントを
していただければ助かります。
他人のビジネスを邪魔する気持ちはありませんが、彼の仕事ぶりには、課題があり
多くの方が損害を受け、私のところへ相談に来られています。

一時期、おとなしく、特に円安の時は、活動をやめていたようなのですが、円安となっている今
活動を再開している話を聞いています。

あまり良い話ではありませんので、この辺にて。ただ、このNZには、残念ながら
悪徳不動産エージェント、不動産エージェントもどき？の方々が自己の利益のために、
営業している実態がありますので、コメントさせていただきました。
また、詳細は、別の機会に。

では、以上です。失礼致します。

2011年06月20日 (月) 18時59分

返信メールありがとうございました。

スケジュールの件ですが、
現在、６月１1日（土）、１２日（日）の週末は、１組、視察を承っております。
それゆえ、もし、この週に来られるようなことがありましたら
混乗でのご案内になるかと思いますので、ご了承下さい。
この週の結果によっては、１８日（土）、１９日（日）の週も同じ形になるかもしれ
ませんので
あらかじめ、ご案内しておきます。

個人的相談は、個別対応でさせていただきますので、ご安心下さい。

基本的に、物件内部見学は、土日の週末に開催しております
「オープンホーム」を主流にした見学となります。
平日でも、事前予約を取れば、案内できるチャンスもありますが、
家主にとっては、シリアスなバイヤー向けのみと限定されることが多く
一般公開している土日オープンホームにまずは、ご案内するという形を取っておりま
す。
スケジュールを立てられる際には、
土日に不動産視察の時間が取れるよう組んでいただければ、数多くご見学
いただけると思います。

最後に質問の回答ですが
Tenure・・・これは、どこで使用されていたかで若干意味合いが異なりますが
保有期間、所持している意味を示すと思います。

cross lease
まず、NZでは、土地付家屋を示す名称として、
Free hold＝フリーホールド＝土地も所有できる物件です。
Lease hold＝リースホールド＝日本流でいう、借地権付土地建物を現します。
Cross lease＝クロスリース＝借地ではなく、自己所有の土地なのですが、
近隣の家主と共有している家屋のことを現します。
例えば、クロスリース、９５０平米、２分の１シェア
と記載されていれば、２軒で、９５０平米を２分の１ずつシェアする。

昔の家の平均的土地の広さは、１０００�u以上もありました。
近年、特にオークランドの土地価格は上昇し、分割した形で家を増築されている現状
があります。
その際、二分割、三分割と最初に土地を区切り、土地所有権もそれぞれ分割する場合
と
既存の全体の土地を２軒、３軒で共有するという表現で登記されているケースがあり
ます。
理由は、完全に分割すると登録料、開発費がかかるので、経費節約をしていた元々の
地主の
場合と、単に、家族、親戚で住んでいたケースなので、あまり深く考えず、クロス
リースに
したままというのが実態のようです。

基本的には、フリーホールド物件がベストですが、オークランドには、多くのクロス
リース
物件がありますので、あまり、深く拘る必要はないと考えます。
しかし、購入する土地に増築できるようなスペースがあったりした場合は、
隣の承諾を得ないと建築が進めませんので、そういうケースはやっかいなので
避けた方がいいです。しかし、現時点での家の外部で変化をもたらすケースがない場
合は
ほとんど、フリーホールドの物件と同様の立場にありますので、拘る必要がないとい
うことです。

では、ページを替え、銀行口座についての回答をさせていただきます。

OCI　一色良子

2011年06月20日 (月) 18時59分

住宅ローンについて

江口さんのお住まいは、どちらでしょうか？
東京方面でしょうか？
現在、円ローンを扱っているのは、ANZ,　HSBCの銀行がよく使われます。
ただ、借主の収入、各種条件が整わないと利用が難しいようです。
例えば、HSBCは、５０万ドル以上からの融資と聞いています。
ただ、ここ数ヶ月、方針が変わってきているかもしれません。
積極的に融資を行ないたいと、私のところへセールスに来るように
なってきておりますので、銀行全体、貸し渋りがなくなりつつあります。

ANZは、担当員との英語での会話が必要になっています。
HSBCより、融資金額は、若干ゆるいかもしれませんが、基本的には、
方針の差は大きくないと思います。

東京方面にお住まい、又は、簡単に訪問ができるとなれば、
一度、相談されてはと思います。
上記は、円ローンの場合です。

一方、NZドルローンの場合は、こちら、オークランドで手配が可能です。
こちらには、ファイナンシャルコンサルタントがいますので、
そういう担当者に相談すると、ベストレートを探してきてくれます。
一軒一軒、銀行に問い合わせする手間が省かれます。
また、外国人の場合、新規口座開設が現在、厳しくなっております。
従い、住宅ローンを取得する中で、口座開設ができますので、お得な面もあります。

訪問時期

先日もお話しましたが、NZ航空が、６月末までの予約と出発で、スペシャルレートが
出ています。通常より、２万〜５万円安いと思います。
日程、座席のクラスによっては、もっとお徳感が出ているようです。
ジェットスターの利用も、お手ごろ価格のようですが、距離と時間の関係で
NZ航空の利用が経験上、一番、体が楽です。
もし、日程が許すのであれば、６月中の訪問をお薦め致します。

では、また、ご質問や、具体的な計画の考えが定まれましたら
ご連絡下さい。

OCI　一色良子

2011年06月20日 (月) 18時57分